Pages

Wednesday, March 18, 2020

Freehold dan Leasehold Perbezaan dan Maksud

Kita sering lihat di mana mana saja iklan hartanah pasti akan tertera Freehold atau Leasehold . Kalau Freehold tu besar besar dia cop kat situ , kenapa ? haa pastinya ada sebab , malah bila orang tengok geran tak tau pun hartanah tersebut freehold atau leasehold , sebab tak dinyatakan kat situ , ya memang tak tulis pun . Tak apa fuad akan cuba huraikan maksud dan juga perbezaan .


Freehold bermaksud Pegangan Bebas , kita miliki tanah tersebut selamanya tanpa sebarang sekatan mana mana pihak jika kita ingin menjualnya .

Leasehold bermaksud Pajakan , tanah yang kita duduki ada pajakan dari kerajaan negeri dalam suatu tempoh tertentu , selalunya 99 tahun . Ia lebih kurang kita sewakan tanah itu kepada penyewa untuk tempoh tertentu saja , habis je tempoh pemilik tanah akan ambil balik .

Perkara paling basic bagi mereka yang ada geran ,

Freehold - Hakmilik Sementara - Geran Negeri - Geran Mukim

Leasehold - Hakmilik Sementara - Pajakan Negeri - Pajakan Mukim

Nak tau mengenai Hakmilik Sementara , Geran , Pajakan klik sini




Cuba tengok di " Pajakan selama tempoh 99 tahun berakhir pada 4 Mac 2019 " , bila nampak saja ayat ni bermaksud geran anda adalah Leasehold sebab ada pajakan dari kerajaan negeri selama 99 tahun , kalau tak ada maksudnya geran anda adalah Freehold , tanah tersebut milik anda selamanya dan tiada sekatan mana mana pihak jika di bahagian "Sekatan-Sekatan Kepentingan - TIADA" . Walaubagaimanapun , pihak kerajaan Malaysia berhak mengambil mana mana tanah bagi tujuan pembangunan atau apa sahaja , ini termaktub dalam Akta Pengambilan Tanah 1960 .

Kalau ikutkan pada permintaan dan pilihan pastinya tanah Freehold menjadi rebutan ramai , akan tapi harus ingat tanah freehold di bandar sekarang sudah berkurangan dan juga lebih mahal dari tanah Leasehold . Dan tak semestinya tanah Leasehold tidak laku , ada kala tanah leasehold lagi mahal dan mendapat permintaan , bergantung kepada lokasi . Bagi pendapat fuad sendiri sekarang orang macam tak berapa kisah sangat kalau tanah tu Leasehold , asalkan lokasi terbaik , rumah cantik dan harga pun cun , memang dia orang rembat .



Proses penjualan hartanah Freehold juga lebih mudah berbanding Leasehold , kerana selepas proses sign Sales & Purchasers , peguam boleh terus membuat pertukaran pindah milik hartanah berbanding Leasehold peguam perlu mendapat kebenaran terlebih dahulu daripada kerajaan negeri , selepas approve barulah boleh tukar , sebab itu proses jual beli rumah untuk Freehold hanya 3-4 bulan berbanding Leasehold 6-7 bulan .

Tanah Leasehold ada tarikh luput pajakan berbanding Freehold tiada , jika tarikh luput kurang dari 40 tahun , kebanyakkannya bank tidak akan memberi sebarang pinjaman , kenapa ? Tempoh pinjaman saja 35 tahun , jika peminjam gagal untuk membayar bank terpaksa lelong , masalahnya ada ke orang nak beli rumah yang tempoh pajakan kurang 10 tahun , memang tak laku dan ia akan merugikan  pihak bank . Malah untuk perbaharui (renew) tempoh pajakan pula bukan sikit sikit kos .





Tuesday, March 17, 2020

Maksud Hakmilik Sementara , Geran Mukim & Pajakan Negeri

Selalu kalau kita tengok geran mesti akan ada tertanya tanya , kenapa ada Hakmilik Sementara , Geran Negeri , Geran Mukim , Pajakan Negeri & Pajakan Mukim . Ada yang fikir Hakmilik Sementara ni rupanya tanah Leasehold , sama sekali tidak hehe .

Okey fuad akan explain satu persatu supaya anda faham apabila melihat sesuatu geran , lihat contoh di bawah





" HAKMILIK SEMENTARA "

Huraian ,
Hakmilik Sementara - Hakmilik Sementara diberikan bagi tanah yang belum diukur secara sempurna , malah tanah tersebut tak boleh pecah sempadan, pecah bahagi dan disatukan tanah. Pecah bahagian bangunan juga tidak dibolehkan . Selepas ukuran tanah telah dibuat secara sempurna oleh JUPEM dan batu sempadan telah pun ditanam , maka barulah Hakmilik Tetap dikeluarkan . Pengeluaran HS ini akan membolehkan tuan punya tanah membuat pindahmilik, gadaian atau pajakan sebelum kerja ukur diselesaikan. Oleh itu terdapat dua jenis hakmilik iaitu hakmilik tetap dan hakmilik sementara.

HAKMILIK TETAP - Apabila ukuran tanah telah dibuat dengan sempurna , maka HAKMILIK SEMENTARA akan bertukar kepada antara empat iaitu ,

Geran Negeri - dikeluarkan untuk tanah yang diberimilik selama-lamanya
Pajakan Negeri - bagi tanah yang diberimilik bagi satu tempoh beberapa tahun.
(Geran dikeluarkan oleh Pejabat Pendaftar Negeri)

Geran Mukim - ialah untuk tanah diberimilik selama-lamanya 
Pajakan Mukim - untuk tanah yang diberimilik bagi satu tempoh beberapa tahun.
(Geran dikeluarkan oleh Pejabat Tanah)


Beza Geran dan Pajakan

Geran - Hakmilik selamanya , pegangan bebas (Freehold)
Pajakan - Tanah yang dipajak oleh kerajaan negeri bagi sesuatu tempoh , selalunya 99 tahun . (Leasehold)

Maklumat lanjut Freehold & Leasehold klik sini 


Dah faham ayat HAKMILIK SEMENTARA , so sekarang ayat BERSAMAAN DENGAN

" HAKMILIK PEJABAT TANAH " , atau " HAKMILIK PEJABAT PENDAFTAR "

Huraian ,

Hakmilik Pejabat Pendaftar - Didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik di Pejabat Pendaftaran Negeri (satu disetiap negeri – ibu negeri) (Pejabat Tanah Galian Negeri)

Sebab kenapa didaftarkan Hakmilik Pejabat Pendaftar :
i. Tanah bandar atau tanah pekan,
ii. Mana-mana tanah desa yang lotnya lebih 4 hektar (10 ekar)
iii. Mana-mana bahagian pantai pasang surut atau dasar laut,
iv. Mana-mana lot tanah desa yang luasnya kurang 4 hektar tetapi PBN (Pihak Berkuasa Negeri) mengarahkan tanah tersebut dipegang oleh Pejabat Pendaftar (proviso seksyen 77(3)).

Hakmilik Pejabat Tanah - Didaftarkan oleh Pentadbir Tanah bagi satu-satu daerah (satu di setiap daerah atau daerah kecil). (Mukim)

Sebab kenapa didaftarkan Hakmilik Pejabat Tanah iaitu:
i. Mana-mana tanah desa yang luasnya kurang 4 hektar,
ii. Semua tanah yang dipegang di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok), 1960.



Jadi sekarang anda semua dah tau maksud .



Sunday, March 15, 2020

Cara Mudah Kira Kelayakan Beli Rumah

DEBT SERVICE RATIO

Kirakan Nisbah Hutang Anda

Skor kredit anda adalah salah satu faktor yang paling penting dalam memenuhi syarat untuk pinjaman.

Bank akan mengukur keupayaan pembayaran balik melalui Debt Service Ratio (DSR),  pengiraan yang menunjukkan perkadaran hutang anda berhubung dengan jumlah pendapatan .



Sebab itu sangat penting untuk tau kita punya DSR , orang akan selalu beranggapan , makin besar pendapatan makin mudah untuk membuat pinjaman malah boleh beli rumah mahal lagi . Betul , tidak dinafikan tetapi kita tidak boleh pandang dari sudut gaji semata mata , seharusnya perlu di lihat secara keseluruhan termasuk jumlah komitmen bulanan , jangan terkejut jikalau ada kawan gaji bersih RM5000 hanya mampu beli rumah anggaran RM140K saja , manakala yang gaji bersih RM2500 mampu beli anggaran rumah RM300K . 

Setiap bank mempunyai DSR yang berbeza yang akan dikenakan ke atas peminjam untuk diluluskan permohonan pinjamannya. Secara kasarnya ,

Individu gaji bersih bawah RM3000 , had DSR bank 60%
Individu gaji bersih atas RM3000 , had DSR bank 70%

Formula paling mudah , jom sama sama kita kira 

Gaji pokok + elaun = Gaji Kasar
Gaji Kasar - Kwsp - Socso - Cukai - Zakat = Gaji Bersih

Gaji Bersih x DSR = 

RM2500 x 60% = RM1500

RM1500 - Komitmen = 

Komitmen Bulanan seperti 
- Kereta
- PTPTN
- Pinjaman Peribadi
- Pinjaman Rumah
- Pinjaman ASB
- Kad Kredit

Untuk kad kredit , cara pengiraan Jumlah Had Limit x 5% , jika had limit kad kredit RM5000 , maka RM250 (RM5000 x 5%) perlu di tolak .

Katakan komitmen bulanan hanya ansuran bulanan kereta saja berjumlah RM400 .

RM1500 - RM400 = RM1100

RM1100 X 200 = RM220K

Maka jumlah kelayakan harga rumah yang boleh anda boleh beli anggaran RM220K .

Mudah bukan !




Sebab Pinjaman Rumah Tak Lulus

Sebenarnya ada beberapa faktor yang mempengaruhi kenapa pinjaman kita tidak diluluskan . Fuad akan senaraikan satu persatu dengan huraiannya .


GAJI

Gaji yang rendah semestinya memberi kesan yang besar terhadap pinjaman yang kita mohon . Sebenarnya tidaklah menjadi suatu masalah jika jumlah pinjaman yang kita mohon di bawah kemampuan gaji . Yang penting kira dulu our DSR (Debt Service Ratio) untuk mengetahui harga rumah yang mampu anda beli .




KOMITMEN

Jika gaji besar tapi banyak komitmen pun boleh jadi masalah , bayangkan gaji bersih lima ribu . Kereta guna honda , bulanan RM1200 , credit card RM300 , PTPTN RM300 , personal loan RM1000 , jumlah RM2800 . Gaji bersih RM5000 - komitmen RM2800 , jumlah RM2200 . Kalau kira DSR ( Debt Service Ratio ) anda layak beli rumah RM140k saja ! Cara kira DSR klik sini .




SEJARAH PINJAMAN

Orang cakap semakin banyak anda buat loan semakin cerah peluang untuk pinjaman diluluskan , berbanding mereka yang tidak pernah memohon sebarang pinjaman . Bunyi macam pelikkan , sepatutnya yang tak pernah buat pinjaman lah yang mudah untuk diluluskan . Tidak sebenarnya , bank akan tengok karakter seseorang berpandukan cara mereka membayar pembiayaan bulanan , katakan selama tempoh pinjaman anda bayar duit bulanan kereta tepat pada waktunya , tak pernah tertunggak , jadi disini pihak bank dah nampak yang anda seorang yang displin dalam pembayaran pinjaman . Anda rasa rasa bank dengan senang hati tak untuk bagi anda pinjaman ? Semestinya ! 




CCRIS

Central Credit Reference Information System atau pusat sistem rujukan maklumat kredit di bawah penguasaan Bank Negara Malaysia bagi mengeluarkan segala butiran rekod bayaran penghutang dalam tempoh 12 bulan , termasuk pinjaman PTPTN . Jika bank semak CCRIS dan lihat anda punya rekod bayaran balik teruk , mereka akan reject terus pinjaman anda . So berhati hati dalam hal ini , ramai graduan yang tak nak bayar langsung PTPTN , bila nak buat pinjaman rumah dah susah .




BANKRUPT / MUFLIS

Apabila seseorang itu telah diisytiharkan muflis oleh mahkamah , semua akaun simpanannya akan ditutup , segala transaksi akan disekat , tiada apa lagi yang boleh dibuat .




TEMPOH PAJAKAN

Untuk tanah berstatus leasehold yang mempunyai pajakan kurang 30 tahun , kebanyakkan mana mana bank tidak akan memberikan sebarang pinjaman . Pemilik tanah perlu membuat permohonan melanjutkan tempoh pajakan .


BAKI AKAUN

Bukan sahaja penyata bank yang cantik , malah baki akaun simpanan juga perlu cantik , bayangkan baru setengah bulan baki sudah tinggal RM10 , pastikan sewaktu menyerahkan penyata akaun , baki yang tinggal di dalam akaun muhasabah . Kita kena tunjuk kepada pegawai bank bahawa kita mempunyai jumlah simpanan yang menyakinkan .




PEKERJAAN

Pekerja yang masih status dalam kontrak amat sukar untuk membuat permohonan pinjaman , sebab bank nampak anda tidak mempunyai pendapatan yang tetap dan rasa kurang selamat untuk memberikan pinjaman .



KETELUSAN 

Ada orang sanggup mempalsukan dokumen seperti slip gaji dan ada yang cuba untuk menyembunyikan komitmen bulanan tetap yang harus di bayar , pegawai bank semuanya bijak pandai , mereka akan semak dan jejak segala butiran anda , jika mereka tahu lagi susah anda nanti .